Prava iz oblasti stanovanja

Opće odrednice:

Opći propis koji pobliže regulira prava i obveze u domeni stanovanja – održavanja stambenih zgrada je Zakon o vlasništvu i ostalim stvarnim pravima, (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12), Uredba o održavanju stambenih zgrada Vlade RH (NN 64/97).

Na koji način suvlasnici uspostavljaju prava i obveza suvlasnika stambene zgrade

Među-vlasnički ugovor daje odgovor na pitanje odnosa suvlasnika stambene zajednice, kojim se zajedno u okviru redovnog upravljanja donose slijedeće odluke:

o programu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade;
o planu prihoda i rashoda zgrade;
o prihvaćanju godišnjeg izvješća;
o određivanju osobe ovlaštene za predstavljanje i zastupanje suvlasnika;
o određivanju subjekta kojemu će povjeriti upravljanje zgradom (upravitelja);
o osiguranju zgrade;
o izboru nadstojnika, obavljanju nadstojničkih poslova i korištenju nadstojničkog stana;
o iznajmljivanju, davanju u zakup ili najam zajedničkih prostorija;
o uzimanju zajmova;
o kućnom redu;
o stvaranju zajedničke pričuve;
o drugim pitanjima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 vlasnika.

Odluke iz prethodnog stavka smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici čiji suvlasnički udjeli čine više od polovice vrijednosti (ili površina, pr. A.T.) svih posebnih dijelova zgrade i iste obvezuju sve suvlasnike.

Na koji se način osigurava redovno održavanje stambene zgrade

Suvlasnici, u pravilu, a sukladno odredbama među-vlasničkog ugovora ugovaraju poslove upravljanja, odnosno održavanja, sa odgovarajućom organizacijom, ovlaštenom za obavljanje poslovima upravljanja stambenim zgradama. Ugovor sa upraviteljem u ime suvlasnika zaključuje predstavnik stambene zgrade, i kojim se ovlašćuju upravitelja da u ime i za račun suvlasnika obavlja slijedeće poslove:

organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je među-vlasničkim ugovorom);
obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik;
utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik;
organizira naplatu sredstava pričuve, uključujući i prinudnu naplatu;
raspolaže sredstvima koje vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključujući i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom, koji je sastavni dio ovog ugovora;
organizira osiguranje zgrade od rizika prema godišnjem programu;
uzima kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika;
zastupa suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja te
pruža pravnu pomoć predstavniku suvlasnika u poslovima upravljanja.

Može li stambena zajednica poslove upravljanja povjeriti drugim pravnim i fizičkim osobama.

Da. Iako najčešće stambene zajednice povjeravaju upravitelju, postoji mogućnost da se poslovi upravljanja povjere drugoj pravnoj ili fizičkoj osobi koja unutar svoje organizacije ima osigurano obavljanje poslova održavanja od strane stručne, odnosno ovlaštene osobe.

Na koji se način utvrđuje iznos zajedničke pričuve

Troškovi upravljanja zajedničkim dijelova stambene zgrade utvrđuju se sukladno člankom 380. Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Naime, sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu.

Suvlasnici su dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje. Međutim, kako zakonodavac nije utvrdio način utvrđivanja vrijednosti, iznos pričuve utvrđuje se temeljem odluke nadležnom ministarstva za graditeljstvo sukladno etalonske vrijednosti m2 stana u Hrvatskoj. Iz toga proizlazi da je iznos pričuve ne može biti manji od 1,53 kn/m2.

Dakle, najmanji iznos pričuve je 1,53 kn/m2, a može biti veći ako se za to složi većina suvlasnika promatrano površinom stana pojedinog suvlasnika. Istina, nakon što suvlasnici prikupe sredstva zajedničke pričuve u iznosu većem od 10% vrijednosti nekretnine, ta sredstva privremeno nisu dužni izdvajati sve dok se njihov iznos smanji ispod propisanog minimuma od 10% vrijednosti nekretnine.

Kako i na koji se način saniraju oštećenja krova ili fasade kojom nastaje vlaženje stanova.

Oštećenja krova, fasade, podruma posebno ako se ustanovi da spomenuta oštećenja utječu na nastanak vlage u prostorijama vlasnika pojedinih dijelova nekretnine, zbog koje mogu nastti zdravstveni problemi stanara i/ili latentna opasnost od dodirnog napona, sukladno Uredbi o održavanju stambenih zgrada smatraju se žurni poslovi.

Ima primjera da predstavnik stambene zgrade i/ili upravitelj stambene zgrade ne reagiraju na navedena oštećenja zbog čega suvlasnik može zatražiti intervenciju

Upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade ako iste ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalih dijelovima zgrade.

Kad upravitelj utvrdi potrebu obavljanja hitnih popravaka dužan je iste poduzeti odmah ili u najkraćem roku.

Tko može biti predstavnik stambene zgrade

Predstavnik stambene zgrade, sukladno među-vlasničkom ugovoru može biti jedan od suvlasnika stambene zgrade.

Međutim, ima primjera da se suvlasnici dvije ili više stambenih zgrada (ne moraju biti susjedne zgrade), dogovore i imenuju osobu koja ima ovlaštenje za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegove ovlasti.

Pravo raspolaganja okolnog prostora, parkinga, bazena, travnjaka, i čija je obveza održavanje tim prostorima.

Ukoliko je među-vlasničkim ugovorom, utvrđeno da su vlasnici posebnih dijelova nekretnine (stan, graža, poslovni prostor) postali suvlasnici zajedničkih dijelova zgrade, okolnog terena i opreme (ulaz, puteljci, eventualno garaža ili parking prostori, bazen, travnjaci ……) suvlasnici imaju prava korištenja, ali i održavanja održavanju zajedničkih dijelova nekretnine.

Pravo korištenja zajedničkih dijelova imaju vlasnici, obitelj vlasnika, ali i gosti, osobe koje povremeno koriste stan – gosti ili podstanari. Korištenje zajedničkih dijelova reguliraju se među-vlasničkim ugovorom.

Imaju li pravo suvlasnici stambene zgrade donijeti odluku o financiranju ugradnje individualnih mjernih uređaja za evidenciju potrošnje vode i toplinske energije.

Budući se smatra da stambena zgrada koja nema mjerni uređaj za mjerenje potrošnje vode – vodomjere sukladno članku 202. Zakonu o vodama te kalorimetre sukladno Zakona o proizvodnji i distribuciji toplinske energije, de facto ima nedostatak, to se ugradnja mjernih uređaja, sukladno članku 2. Uredbe o održavanju stambenih zgrada smatra poboljšicom zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Stoga se odluka o ugradnji mjernih uređaja smatra opravdanom investicijom.

Popravak dijelova stana uzrokovano prodorom vode od susjeda iznad.

Budući se radi o žurnim popravcima, sukladno članku 5. Uredbe o održavanju stambenih zgrada, predstavnik ima pravo naručiti hitan popravak na posebnom dijelu zgrade (kupatilo vlasnika stana) kako bi spriječio veće štete na drugim dijelovima zgrade. Međutim, utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi vlasnik tog dijela zgrade.

Pravo suvlasnika na donošenje odluke o financiranju poboljšica (ugradnja dizala, centralnog grijanja i dr.)

Sukladno odredbi stavka (1), članka. 87. Zakona o vlasništvu i drugih stvarnih prava , osim za one poslove koji se i inače smatraju izvanrednim poslovima, za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine.

Istina, stavkom (2) istog članka je utvrđena mogućnost kada nije potreban pristanak svih suvlasnika. Naime, ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

Pristanak svih suvlasnika nije potreban i kada se radi o poboljšici na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti.

Ukoliko većina suvlasnika donesu odluku o povećanju pričuve kojom se osigurava ugradnja dizala suvlasnik ima pravo putem suda, neovisno od ostalih suvlasnika, i zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi primjerenu pričuvu vodeći računa o imovinskom stanju svih suvlasnika.

Prava suvlasnika koji ne koriste zajedničke uređaje nekretnine

Odredbom čl. 89. Zakona o vlasništvu, suvlasnici mogu odlukom većine suvlasničkih dijelova odlučiti o ključu raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi kada je riječ o troškovima održavanja onih uređaja nekretnine koji se nejednako koriste (dizala, centralno grijanje i dr.).

Pored toga, svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilu o sudjelovanju u troškovima zbog nejednakog korištenja (dizala na pr.), a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni (sud) utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.

Koja su prava i obveze upravitelja

Sukladno članku 93. odnosno članku 379. Zakona o vlasništvu, upravitelj je obvezan koliko je najviše moguće čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje; uz to je osobito dužan položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine.